ООО «МЭСТ31», купившим площади на втором и третьем этажах офисного комплекса в Белгородской области, которая выглядит анекдотично лишь на первый взгляд. На момент рассмотрения судебного спора сотрудники и клиенты ООО «МЭСТ31» … не могли попасть в собственные помещения, т.к. сосед, являвшийся владельцем первого этажа, закрыл для них единственный вход в здание. Ему не нравилось, что посторонние люди находятся на принадлежащем ему этаже, а порядок пользования МОП (места общего пользования) при заключении сделки не был прописан, и это позволило владельцу первого этажа диктовать свои условия собственникам второго и третьего.
Мирным путем урегулировать конфликт не удалось, т.к. ни на какие компромиссы нелюдимый сосед не шел, предлагая ООО «МЭСТ31» пристроить к зданию лестницу, ведущую прямо на второй этаж, поэтому пострадавшие были вынуждены обратиться в Арбитражный суд за защитой своих интересов. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Закон определяет, чтобы лицо, требующее установление сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Возможность установления сервитута допустима, если интересы собственника не могут быть обеспечены иным способом, и в ситуации с ООО «МЭСТ31» экспертиза это подтвердила.
Но на этом дело не закончилось. Даже в таком очевидном случае суду необходимо определять размер платежей, которые должны компенсировать потери собственнику обремененного земельного участка или недвижимости. Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы имущество не было обременено сервитутом. На размер платы влияют также характер и интенсивность использования имущества лицом, в интересах которого установлен сервитут.
Суд, с учетом проведенной по делу экспертизы, установил для ООО «МЭСТ31» право ограниченного пользования нежилым помещением для бессрочного и беспрепятственного входа и выхода сотрудников и посетителей, вноса-выноса материальных ценностей ежедневно в период с 08-00 до 23-00, а также круглосуточно и постоянно для прохода лиц при возникновении чрезвычайных ситуаций. При этом с ООО «МЭСТ31» в пользу владельца первого этажа была взыскана плата за сервитут в размере 96 283 рублей единовременно.
Таким образом, компания добилась возможности беспрепятственно пользоваться своей недвижимостью, но при этом были потеряны время (судебное разбирательство тянулось около года), и деньги. Всего этого бы не произошло, если бы в момент заключения сделки в договоре был прописан порядок пользования МОП. Поэтому подводя итог, хочется обратить внимание на важность при приобретении недвижимости и земли учитывать и риски ограничения в пользовании своим имуществом.